巴黎赵先生问：
他签了一个购买餐馆的销售意向书，因为没有从银行贷到款，无法买下这家餐馆。但卖方却不愿意归还给他事前交的「保证金」8000欧元(餐馆总价的10%)，问该怎么办？
Franck SERFATI律师:
买卖店铺中，大多数的情况下，除了自己新创建的店铺，在最终转让店铺前，买家都会先签一个协议。
销售意向书旨在于为转交财产而准备必要的条件。通常来说，有2种暂停执行条件：
-等待房东的同意，特别是在转让店铺，将导致店铺经营范围的改变。
-买下店铺，需要得到贷款。
在签署最终的买卖合同前，买家(销售意向书的受益者)，必须用尽其所能，取得在销售意向书中提到的贷款。
为了保护卖家的利益，(卖家)要求不动产保证金，总的来说是买下店铺价格的10%。
不动产保证金的不同结果
物业保证金是交给卖家或其代表的一种押金，它旨在于保证买卖店铺的严肃性和买家真的想买店铺。
如果规定了一个暂停执行条件，当这个条件无法实现时，如房东不同意或没有取得贷款，不动产保证金将全部归还(给买方)。
但这时，销售意向书的受益者(未成为真正的店铺获得者)，必须是善意的，并证明他履行了勤勉义务，在规定的从签订(销售意向书)起的1或2个月内，得到了银行的咨询回复。
如果是因为买家的过失(没有贷到款)，卖家可以保留这笔不动产保证金，来弥补因时间的浪费而造成的损失。
尽管在有暂停执行条款的情况下，如果卖家无理拒绝归还不动产保证金，他将有可能引起司法判决的制裁。
为了避免不愉快的事发生，比较谨慎的方法是把这笔不动产保证金交给专业人士保管，律师或公证人，这对买家来说是一个比较保险的做法。
附法语原文:
Dans la grande majorité des cas, l’ACQUEREUR d’un fonds de commerce, à l’exception d’une création, signera un avant – contrat avant cession définitive.
La PROMESSE de vente est destinée à préparer les conditions nécessaires au transfert de propriété. Habituellement, 2 conditions suspensives fondamentales sont prévues :
•ACCORD du BAILLEUR, surtout si la cession entraîne changement d’activité ou déspécialisation.
•Obtention d’un crédit destiné à financer l’achat
Dans l’attente de la signature d’un acte définitif, l’ACQUEREUR, bénéficiaire de la promesse, devra effectuer toutes démarches utiles en vue de trouver un prêt tel que prévu dans la promesse.
Afin de préserver les intérêts du CEDANT, une indemnité d’immobilisation est prévue, généralement de l’ordre de 10% du prix convenu.
SORT DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION
Il s’agit d’un « dépôt » versé entre les mains du CEDANT, ou de son Représentant, qui garantit le sérieux de la vente et l’intention réelle du BENEFICIAIRE de la promesse.
Si une condition suspensive est stipulée, cette indemnité sera intégralement restituée dès lors que la condition ne sera pas réalisée, agrément du PROPRIETAIRE – BAILLEUR ou refus de crédit !
Le BENEFICIAIRE de la promesse, qui ne sera pas déclarée ACQUEREUR, devra néanmoins être de bonne foi, justifier des diligences accomplies et apporter une réponse des Banques consultées dans le délai fixé, 1 ou 2 mois à compter de la signature.
Dans l’hypothèse d’une « faute » commise imputée au Bénéficiaire, le PROMETTANT pourra conserver l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages – intérêts pour le temps « perdu »
S’il refuse injustement de la restituer, malgré application d’une clause suspensive, il pourra y être contraint par décision de Justice.
Pour éviter tout désagrément, il est prudent de verser l’indemnité à un Professionnel, Avocat ou Notaire, qui pourra la consigner sur un « compte garanti » .