原定于2021年底终止的法国投资新房减税政策“皮奈尔法”（Loi Pinel），最终因Covid-19疫情影响，将继续延长到2024年。皮奈尔法为投资新房出租的房东提供减税政策，不过虽然该法律有效期有所延长，其适用范围却略有缩小，减税幅度也将在2023年和2024年逐渐递减。
2014年推出的皮奈尔法旨在鼓励法国纳税人在住房紧张的地区投资购买新房出租，但租金需遵守上限规定，以便使收入不多的家庭能够在大城市及其周边租住新房。作为回报，该法律可使投资人享受相当优惠的减税政策。由于受疫情危机影响，原定于2021年底结束的皮奈尔法将继续延续到2024年。
2021-2022年减税额度不变
在减税额度上看，如果您在今明两年通过皮奈尔法投资新房出租，可继续享受和以前一样的减税额度，也就是承诺出租6年的减税额为所购房价的12%，出租9年为18%，出租12年为21%。
不过，自2021年1月1日以来，减税优惠政策的适用范围已有一定缩减。只有在购买一幢楼房里的公寓出租时才可享受该减税政策；而以集体共有形式（en copropriété）拥有的独立别墅或连体别墅已不再属于可减税的范围。
法国税务部门近期的一项裁决指出，集体住房建筑（bâtiment d’habitation collectif）指的是包括超过2套住房的建筑。另外，这些住房必须在同一幢楼内才能获得“集体建筑”的资质。
当然，这些住房并不需分上下多层垂直相叠，也可以是排成一行。只要其建造具备单独建筑的特点，如具有单一的地基、屋顶等。因此，税务机构认为在集体共有单独别墅和连体别墅都不属于集体住房建筑。
2023年减税额开始下降
从2023年开始，皮奈尔法减税幅度将开始下降，也就是说承诺出租6年可享受的减税额占房价的10.5%，出租9年为15%，出租12年为17.5%。
2024年减税额继续降低
到2024年，也就是皮奈尔法减税政策的最后一年，减税的幅度将继续减小。承诺出租6年可享受的减税额为房价的9%，9年为12%，12年为14%。
特殊情况
虽然在2023年到2024年皮奈尔法允许享受的减税幅度有所递减，但如属以下两种特殊情况，则可继续享受最初始的优惠政策：
1. 如果您投资的住房被所在城市列入优先区；
2. 如果您投资的住房环保节能等级高于现行的建筑节能规范标准。该标准以您购房时执行的“2012年热能法规”（RT2012）或“2020年国家环境法规”（RE2020）为准。
享受皮奈尔法减税政策的住房必须位于“住房紧张”的地区，即住房求大于供的城市。法国将各地城镇分为不同区域，现在只有位于A、A bis或B1区域的住房才可以享受皮奈尔法减税政策。
综上所述，今明两年仍是投资出租房享受皮奈尔减税的最好时机。需要注意的是，您的购房程序需要几个月时间，所以整个投资计划还要尽早安排。